Derechos reales inscritos y las acciones ejercitadas por sus titulares frente a ocupantes ilegales.

La acción encaminada a proteger la perturbación de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, por un tercero que carezca de título inscrito para ello,  está recogida en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, quien remite a su vez a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en cuanto a su regulación. La LEC recoge esta acción en el artículo 250.1.7. 

La base legal de dicha acción está contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, el cual dispone que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Por tanto en esta acción es requisito inexcusable que el demandante, quien la ejerce, sea el titular del derecho real perturbado y que dicho derecho se encuentre convenientemente inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, el artículo 439.2 de la LEC establece una serie de requisitos cuya inobservancia puede ser causa de inadmisión. Así, señala dicho artículo que no se admitirán las demandas:

• Cuando en ellas no se expresen las medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que recayere;
• Si no se hiciere constar la caución que haya de prestar el demandado, salvo que el demandante haya renunciado a ella y así se haga constar en la demanda;
• Si no se acompañase a la demanda, certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante.

Además, al tratarse de un procedimiento sumario, cuyo objetivo está limitado a declarar la efectividad del derecho real inscrito frente a la perturbación de que es objeto, y careciendo la sentencia que se dicte de efectos de cosa juzgadas, los motivos de oposición que pueda hacer valer el demandado está limitados a los legalmente establecidos y que están tasados en el artículo 444.2 de la LEC como son: La falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada; la de poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito; que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción; o que erróneamente no sea la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

 Finalmente, al estar en presencia de una acción de carácter real, el plazo de prescripción de la misma sería el previsto en el artículo 1963 del Código Civil, esto es, 30 años. 

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