Cómo acumular en un solo juicio las acciones contra el inquilino moroso y su fiador solidario.

 Las dificultades económicas y la crisis que atraviesa nuestro país no se lo están poniendo nada fácil a los propietarios de viviendas y locales, que se encuentran entre los principales damnificados por las consecuencias del incremento de la morosidad familiar y empresarial.

Cuando los inquilinos morosos no cumplen con sus pagos mensuales, los arrendadores se encuentran contra las cuerdas ante un sistema judicial lento por el colapso de asuntos, que les impide obtener los ingresos que generarían sus posesiones o negocios en condiciones normales.

Al constatar que cada vez son más las familias o empresas con problemas para llegar a fin de mes, es habitual que los arrendadores traten de cubrirse las espaldas exigiendo en sus contratos de alquiler un fiador solidario (persona física), lo que hace que a la hora de acudir a juicio por impago se complique el proceso. Ante tal panorama, se plantea la posibilidad de acumular acciones para ejercitar de forma conjunta el desahucio por impago, la reclamación de rentas debidas contra el inquilino y la propia contra su avalista persona física.

Según explica el magistrado Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, en un reciente artículo recogido por una publicación de El Derecho Editores, la cuestión que surge a la hora de acumular acciones en el caso de que exista un fiador persona física, es si es posible tal acumulación o si, por el contrario, a esta persona física que es la avalista de una persona física o jurídica no se le puede incluir en el juicio verbal especial de desahucio y reclamación de rentas, mediante acción acumulada y hay que acudir a un juicio ordinario por razón de la cuantía.

Introducción de avalistas solventes

Tal y como explican Isabel Arias y Eduardo Martín, abogados asociados del Departamento de Procesal de Garrigues, desde su experiencia práctica, "cada día es más habitual que en los contratos de arrendamiento -tanto con personas físicas como jurídicas- se prevea la existencia de un fiador solidario del arrendatario que responda de las deudasderivadas del contrato de arrendamiento; figura aún más interesante cuando el arrendatario es una persona jurídica -situación muy común en el ámbito de los arrendamientos de locales de negocio en los que es habitual constituir sociedades con el único objeto de limitar el riesgo del negocio que se desarrolla en el local a la propia sociedad- pues en caso de que ésta venga a estado de insolvencia (concurso de acreedores) el arrendador tiene la posibilidad de cobrar las cantidades debidas al margen del concurso".

Aunque estos dos expertos matizan que esto no significa que la figura del fiador solidario no sea también interesante en los casos de arrendatarios personas físicas - y, de hecho, cada vez es más frecuente esta exigencia por parte de los arrendadores - ya que se añade una nueva garantía para el arrendador.

Novedades legales

La reciente aprobación y entrada en vigor en el mes de diciembre de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, popularmente conocida como Ley del desahucio exprés, ha introducido importantes novedades entre las que figura la reforma procesal que permite acumular la acción de desahucio y reclamación de cantidades debidas por rentas e importes asimilados, incluso frente al fiador o avalista solidario del arrendatario.

Ya el Preámbulo de la Ley destaca que entre sus objetivos está incentivar el alquiler de viviendas, como una opción que puede presentar diversas ventajas ante el contexto de crisis que atraviesa la economía española al permitir reducir el nivel de endeudamiento de los hogares así como ofrecer mayor flexibilidad ante los cambios de ingresos de la unidad familiar.

En este sentido, José María Marrero, asociado senior del área legal de KPMG Abogados, destaca que para promover la concertación de alquileres, la norma ha tenido que abordar la reforma de determinados aspectos relativos a dichos contratos, que en la práctica suponían graves inconvenientes para los propietarios que querían alquilar su vivienda.

Por ejemplo, señala las medidas dirigidas a evitar situaciones de rebeldía procesal"deliberada" del arrendatario, que impedían el normal desarrollo del procedimiento judicial, "lo que ahora se pretende evitar con la posibilidad de proceder a su citación judicial válida mediante la publicación de la misma en el tablón de anuncios de la oficina judicial, cuando no pudiera hallarse ni efectuarse la comunicación al mismo en los domicilios designados o conocidos".

Además, explica que la reforma operada en virtud de la citada Ley modifica varios aspectos de la normativa vigente de arrendamientos urbanos así como de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), introduciendo determinadas disposiciones con el propósito de agilizar la tramitación y resolución de cualquier procedimiento judicial que se pudiera derivar de la relación arrendaticia.

En concreto, se ha reformado el apartado 3 del artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ha quedado redactado del siguiente modo: "No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

1. La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.

2. La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.

3. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho".

Economía procesal

Según explica Ángel Lavín, socio y director del Departamento de Derecho Inmobiliario del bufete Eversheds Lupicinio, cuando el legislador introduce la novedad en cuanto a que "también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho", se está dando respuesta a la costumbre cada vez más arraigada de hacer constar en los contratos de arrendamiento, máxime en coyunturas económicas como la actual, la figura de un fiador o avalista solidario.

Puntualiza este experto que "la novedad legislativa en materia de procedimientosarrendaticios consistente en permitir la acumulación de la reclamación de rentas impagadas junto con la acción de desahucio frente al fiador solidario -ya admitida con anterioridad por la jurisprudencia- obedece al principio de economía procesal -evitando así la duplicidad de procedimientos-, e introduce un necesario plus de seguridad jurídica y ahorro de costes en caso de litigio para el arrendador, lo que debiera potenciar -con ésta y el resto de novedades procesales- el deseado incremento de la oferta del alquilerperseguido por el actual legislador con la entrada en vigor de la Ley 19/2009".

Comenta José María Marrero que, si bien la posibilidad de acumular en un mismo procedimiento las acciones de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas "ya se contemplaba en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y era una cuestión pacíficamente reconocida por nuestra jurisprudencia antes de la promulgación de la Ley 19/2009, lo cierto es que la nueva redacción del apartado 3 del artículo 438, posibilita al arrendadoracumular a la acción de reclamación de rentas la acción de desahucio por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame".

Este abogado de KPMG hace hincapié en la novedad que introduce la previsión legal que "permite expresamente la acumulación de las citadas acciones también contra el fiador o avalista solidario del arrendatario, siempre y cuando se le haya realizado, y esto es lo más relevante, un requerimiento previo de pago y éste no haya sido satisfecho".

Por su parte, Isabel Arias y Eduardo Martín, apuntan que con la reforma procesal indicada se ha dado carta de naturaleza a la posibilidad de reclamar acumuladamente las cantidades debidas al arrendatario y a su fiador, con el único requisito de que previamente se haya requerido de pago al fiador antes de interponerse la demanda. "Con ello, entendemos que se clarifican las dudas que anteriormente podían existir sobre estaposibilidad de acumulación al existir resoluciones judiciales contradictorias al respecto", afirman.

Desde el punto de vista de estos dos abogados de Garrigues, "las consecuencias prácticas de la reforma son evidentes pues se eliminan los obstáculos procesales que pudiera plantear el fiador a dicha acumulación de acciones y que, como llegaba a ocurrir antes de la reforma, podían obligar al arrendador a tener que dirigir su reclamación contra dicho fiador o avalista en otro procedimiento separado y de distinta naturaleza, de mayores trámites y costes, lo que dilataba la recuperación de la deuda haciendo, en ciertos casos, casi inservible la garantía".

Inexistencia de indefensión

Frente a todos estos avances en la agilidad del proceso de desahucio y cobro de las rentas debidas, los arrendatarios y sus avalistas también han tratado de defenderse. Lo más habitual ha sido esgrimir indefensión del avalista al unificarse el proceso.

Sin embargo, el Tribunal Supremo, en una sentencia del 3 de noviembre de 2006, afirmaba que "la fianza solidaria presenta como especialidad que, frente al acreedor, no es subsidiaria, sino que el fiador se obliga como si fuera un deudor más respecto a su facultad de exigir el pago de la obligación principal, y, desde esa perspectiva, no aparece obstáculo alguno que provoque la imposibilidad de la acumulación de acciones, en virtud de que, tal como se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior, el procedimiento elegido satisface su objetivo en conexión con la cuestión debatida, el principio de la economía procesal y la inexistencia de indefensión".

Explica el magistrado Vicente Magro, apoyándose en la sentencia antes citada, que "el hecho de someterse en un solo procedimiento las tres acciones no supone en modo alguno indefensión para los demandados, y mucho menos para el fiador solidario que tiene en juicio de desahucio acumulado la opción de defenderse con los mismos instrumentos probatorios que si se ejercitara la acción de forma separada".

Pero, a su modo de ver, hay aún una razón mayor, "como es que entendemos que debería ser preceptivo que tal acumulación se diera por cuanto la acción del arrendador contra el arrendatario está directamente relacionada con la que ejercita contra el fiador solidario, ya que los motivos de defensa deben ser comunes o quedar sometidos los del fiador solidario a la inexistencia del vínculo obligacional, pero ello puede ser alegado de la misma manera en el acumulado, por lo que no existe indefensión alguna".

Fuente: La información